Kifid KennisKan de geldverstrekker mij verbieden mijn huis te verhuren?
Geplaatst op
28 februari 2023De situatie
U bewoont een woning waarop een hypotheek rust. U wilt deze woning (tijdelijk) verhuren, aan familie of een derde vanwege een lange reis of omdat de woning in de verkoop staat en u al een nieuwe woning heeft betrokken. Kan de geldverstrekker u verbieden uw huis te verhuren?
Algemene regel
De geldverstrekker verwacht dat degene die de hypotheek is aangegaan ook de hoofdbewoner van de woning is. Vaak staat in de voorwaarden of in de hypotheekakte een bepaling dat voor (tijdelijke) verhuur schriftelijke toestemming nodig is. De geldverstrekker heeft echter de vrijheid om die toestemming te weigeren. Daarbij mag de geldverstrekker zich niet op een manier gedragen die in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat laatste is niet snel het geval.
Drie voorbeelden
Een huiseigenaar heeft een hypotheek afgesloten op een woning die hij zelf bewoont. Op enig moment wil hij een verre reis gaan maken en de woning verhuren zolang hij weg is: een periode van drie maanden. Omdat in de voorwaarden staat dat zonder schriftelijke toestemming de woning niet geheel of gedeeltelijk mag worden verhuurd, vraagt hij om toestemming. De geldverstrekker staat de verhuur echter niet toe. Er zijn slechts twee situaties waarin tijdelijke verhuur wel is toegestaan: tijdelijke uitzending door de werkgever naar het buitenland én verhuur onder de Leegstandwet.
De reislustige huiseigenaar is het daar niet mee eens. Hij loopt hierdoor 2.250 euro aan huurinkomsten mis. Ook vindt hij dat de geldverstrekker geen belang heeft bij de weigering: het gaat immers om tijdelijke verhuur en daarvoor geldt geen huurbescherming. De geldverstrekker hoeft dus niet bang te zijn dat de tijdelijke huurder niet zal vertrekken. Maar volgens de geldverstrekker heeft de weigering niet alleen te maken met het feit dat huurders in de regel huurbescherming genieten, maar ook met het feit dat huurders eerder onzorgvuldig omgaan met het pand en dat kan leiden tot waardevermindering. En dat is voor de geldverstrekker een risico.
De zaak komt bij de Geschillencommissie van Kifid. Die stelt vast dat conform de voorwaarden toestemming moet worden gevraagd. Dat is correct gebeurd. Het staat de geldverstrekker echter vrij om die toestemming te weigeren, tenzij de geldverstrekker haar beleidsvrijheid gebruikt op een manier die ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is. Van dat laatste is volgens de Geschillencommissie geen sprake. Immers ook in geval van tijdelijke verhuur kan de geldverstrekker een belang hebben bij het weigeren van toestemming. Daar komt nog bij dat er Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geldt voor de hypotheek en dat het verzoek evenmin past in de NHG-voorwaarden. (GC 2018-758)
Een consument heeft een appartement gekocht en daarvoor een hypotheek afgesloten. De geldverstrekker is, zo staat in de voorwaarden, bereid om tijdelijke verhuur toe te staan op basis van de Leegstandwet. De huiseigenaar moet dan wel een vergunning van de gemeente hebben. Dat is het geval: op basis van de Leegstandwet heeft de huiseigenaar een vergunning verkregen. De geldverstrekker geeft daarop toestemming om het appartement tijdelijk te verhuren. Omdat de vergunning een tijdelijk karakter (maximaal vijf jaar) heeft, vervalt deze op enig moment. De bank trekt op dat moment ook de toestemming in. Daar is de huiseigenaar het niet mee eens. Hij vindt dat toestemming moet worden verleend op grond van een andere wet: de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Ook vraagt de huiseigenaar zich af of de geldverstrekker verantwoordelijkheid neemt voor de huurders die nu op straat komen te staan.
De geldverstrekker legt uit dat het doel van de Leegstandwet is om consumenten voor wie het lastig is de woning te verkopen, de mogelijkheid te geven de woning tijdelijk te verhuren. Zo worden dubbele lasten voor de woningeigenaar voorkomen of verlicht in afwachting van de verkoop. De Wet Doorstroming Huurmarkt heeft volgens de geldverstrekker een ander doel. Die wet is er op gericht een beter passend aanbod van huurwoningen te bereiken en de geldverstrekker is niet bereid om op basis daarvan toestemming voor tijdelijke verhuur te verlenen. Bovendien vindt de geldverstrekker dat de periode van vijf jaar ook genoeg moet zijn om de woning te verkopen. De huiseigenaar heeft het appartement nog helemaal niet te koop gezet.
De Geschillencommissie overweegt alle argumenten en is van oordeel dat de geldverstrekker toestemming mocht weigeren. Ook blijkt uit niets dat de geldverstrekker misbruik van haar beleidsvrijheid heeft gemaakt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De huiseigenaar was immers van het begin af aan op de hoogte van de voorwaarden. Ook wist hij dat de tijdelijke verhuur was gemaximeerd. Tot slot: wat betreft de verantwoordelijkheid richting de huurders die op straat komen te staan; de geldverstrekker staat buiten deze relatie. (GC 2018-388)
Een echtpaar heeft een huis met een hypotheek en dient op enig moment een verzoek in bij de geldverstrekker om de woning te mogen verhuren. Dat verzoek wordt afgewezen. De huiseigenaren zijn het daar niet mee eens. Zij stellen dat in de informatie van de geldverstrekker (zoals de veelgestelde vragen op de website) de indruk wordt gewekt dat verhuur mogelijk is. Nergens staat vermeld dat alleen in uitzonderlijke gevallen toestemming wordt verleend. Ook stellen zij dat de geldverstrekker geen enkel risico loopt.
De Geschillencommissie van Kifid buigt zich over de zaak. Die stelt vast dat het volgens de voorwaarden helder is dat voor verhuur toestemming nodig is. Of die toestemming daadwerkelijk wordt verleend, is een kwestie van beleidsvrijheid van de geldverstrekker. Een weigering mag echter niet in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat is niet snel het geval, en ook in deze zaak niet, zo concludeert de Geschillencommissie. Dat de huiseigenaren in de veronderstelling waren dat ze hun woning konden verhuren was niet onjuist, in bepaalde gevallen wordt die toestemming immers ook daadwerkelijk verleend. (GC 2022-0509)
Uitleg
Wanneer een geldverstrekker u een hypotheek verstrekt, is het de bedoeling dat u zelf in de woning gaat wonen. Dit is alleen anders in geval van een speciale verhuurhypotheek (zie hieronder). Wilt u om wat voor reden dan ook de woning (tijdelijk) verhuren dan is daar toestemming voor nodig. In vrijwel alle hypotheekvoorwaarden staan daar bepalingen over opgenomen.
In de praktijk geeft een geldverstrekker niet snel toestemming tot het verhuren van een woning, ook niet als het tijdelijke verhuur betreft. De belangrijkste reden daarvoor is dat een huurder op grond van de wet huurbescherming geniet. Het is daarom niet makkelijk om de huurder uit de woning te zetten. Een tweede reden is waardevermindering van de woning, bijvoorbeeld door slecht onderhoud door de huurders of het plaatsvinden van illegale activiteiten. Bij een eventuele gedwongen verkoop van de woning kan de woning daardoor minder waard zijn en dat is nadelig voor de geldverstrekker.
In de voorwaarden kan staan dat verhuur wél is toegestaan wanneer er een vergunning op grond van de Leegstandwet is verkregen. Zo’n vergunning moet worden aangevraagd bij de gemeente. Een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet betekent niet per definitie dat een bank toestemming geeft. Ook dan moet er nog formeel om toestemming van de geldverstrekker worden gevraagd. Wanneer de vergunning verloopt (meestal na vijf jaar) verloopt ook de toestemming van de geldverstrekker.
Een tweede situatie waarin verhuur soms wordt toegestaan is het geval waarin u naar het buitenland wordt uitgezonden door uw werkgever. Het is dan immers onmogelijk om zelf de woning te bewonen. De geldverstrekker zal echter wel eisen stellen aan de wijze van verhuur.
De geldverstrekker heeft een hoge mate van beleidsvrijheid als het gaat om het geven van toestemming voor verhuur. De Geschillencommissie van Kifid zal steeds toetsen of de geldverstrekker zich daarbij niet gedraagt op een manier die onaanvaardbaar is als het gaat om de eisen van redelijkheid en billijkheid. Denk aan een situatie waarin de gevolgen voor de huiseigenaar zo ongunstig zijn dat de weigering onacceptabel is. Dit is een hoge drempel, er is niet snel sprake van.
Wanneer u geen toestemming krijgt, maar u besluit de woning tóch te verhuren, dan neemt u een groot risico. U handelt dan in strijd met de voorwaarden. Dit kan tot gevolg hebben dat de geldverstrekker de geldlening beëindigt; u moet dan de volledige geldlening, vaak met een boeterente, terugbetalen. Zie bijvoorbeeld uitspraak GC 2022-0597: hierin moest een huiseigenaar binnen twee weken het resterende hypotheekbedrag terugbetalen toen de geldverstrekker ontdekte dat hij al geruime tijd zonder toestemming de woning verhuurde.
Daarnaast kan het verhuren van een woning zonder toestemming soms worden aangemerkt als (hypotheek)fraude en leiden tot opname in een waarschuwingsregister. Lees meer informatie over deze situatie in het kennisdocument ‘Help de bank of verzekeraar neemt mij op in een waarschuwingsregister’.
Tips
Als u een woning wilt verhuren, kunt u hiervoor een speciale verhuurhypotheek afsluiten. Een dergelijke hypotheek is speciaal bedoeld voor het financieren van vastgoed om te verhuren. Soms is het ook mogelijk om een eigenwoninghypotheek om te zetten in een verhuurhypotheek.
Steeds meer Nederlanders doen aan woningruil: ze ruilen een week of langer met een ander (buitenlands) gezin van woning. Of bieden hun huis aan voor Airbnb. Het is verstandig om vooraf na te gaan of uw geldverstrekker dit toestaat.
Wanneer u toestemming krijgt om de woning tijdelijk te verhuren, denk dan ook aan uw woonverzekeringen. Licht de verzekeraar in. Daarnaast zijn er fiscale gevolgen. Meer informatie hierover vindt u bij de Belastingdienst.
Meer over dit onderwerp
De informatie in dit Kennisdocument is bedoeld om u inzicht en achtergrond te geven in de manier waarop Kifid met klachten over een bepaald onderwerp omgaat. Dit kan u helpen bij de voorbereiding van uw eigen zaak. Uiteraard is elke situatie anders. In uw klachtzaak kan een omstandigheid spelen die wij hier niet hebben genoemd.
