Kifid: bank mag nieuwe hypotheekakte verlangen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Een bank mag een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht. Het is momenteel onzeker of een dergelijke overstap het hypotheekrecht van de bank aantast. Om die reden neemt de bank het zekere voor het onzekere. Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden. Een voorwaarde die de bank naar redelijkheid en billijkheid mag stellen, zo blijkt uit een vandaag gepubliceerde uitspraak van de Geschillencommissie van Kifid.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij Nationale Nederlanden. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. Voor dit voortdurend erfpachtrecht betaalt hij een vergoeding (erfpachtcanon) aan de gemeente Amsterdam; deze wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht en vindt dat de bank daarvan af moet zien. Of de bank moet de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte aan de consument vergoeden.

Onvoldoende rechtszekerheid

De Geschillencommissie merkt op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.

Eis nieuwe hypotheekakte terecht of niet?

De centrale vraag voor de Geschillencommissie in deze klachtzaak is: Mag de bank bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt gemaakt? Uit de bankvoorwaarden is duidelijk dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. De Geschillencommissie concludeert dat het momenteel onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In die situatie is het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.

Kortom: de bank mag van deze man woonachtig in Amsterdam een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer hij wil overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de man zelf.

De uitspraak (GC 2020-586) in deze klacht van een consument tegen Nationale Nederlanden is bindend.