Kifid KennisDe geldverstrekker wil vanwege een betalingsachterstand mijn huis verkopen, wat nu?
Geplaatst op
13 juli 2022De situatie
Wanneer u uw hypotheek niet op tijd betaalt, dan kan de geldverstrekker – onder bepaalde voorwaarden en als uiterste middel – de hypothecaire geldlening opzeggen en de woning verkopen op een executieveiling. U wilt weten wat in zo’n geval uw rechten zijn.
De algemene regel
Wanneer u een hypotheek afsluit, bent u verplicht om de maandelijkse betalingen te voldoen. Komt u die verplichting niet na, dan heeft de geldverstrekker het wettelijke recht om de woning zo nodig per executieveiling te verkopen. Dit wordt ook wel gedwongen verkoop, executieverkoop of ‘parate executie’ genoemd, er is geen tussenkomst van de rechter nodig. De geldverstrekker mag echter geen misbruik maken van dit recht: hiervan kan sprake zijn wanneer er geen ‘redelijk te respecteren’ belang is bij de verkoop of wanneer er voor u een noodsituatie ontstaat. Daarnaast moet de geldverstrekker rekening houden met uw belangen en schadebeperkend te werk gaan, kortom proberen om de schade zo laag mogelijk te houden.
Twee voorbeelden
Een man sluit in 2003 een hypotheek van 360.000 euro af om daarmee een bedrijfsgebouw met woonruimte aan te kopen. Vanaf 2011 ontstaan er achterstanden in het voldoen van de maandbetalingen. De huiseigenaar en de bank maken daarop afspraken over een betalingsregeling, maar de huiseigenaar kan ook deze niet nakomen. Hij kampt met privéproblemen en daarbij komt dat zijn branche (taxi/schoonmaak) het moeilijk heeft. Hij is daarom bezig een nieuw verdienmodel op te zetten.
De bank raadt hem aan het pand onderhands (dus via de reguliere route via bijvoorbeeld een makelaar) in de verkoop te zetten of een notariële volmacht af te geven zodat de bank het pand onderhands kan verkopen. De bank wil daarmee voorkomen dat het tot een veiling komt en via de onderhandse verkoop is wellicht een hogere opbrengst mogelijk. Omdat de huiseigenaar niet op de verzoeken reageert, gaat de bank toch over tot een executieveiling. Een vertegenwoordiger van de huiseigenaar stuurt drie kwartier voor de start daarvan, de contactpersoon van de bank een e-mail met het verzoek de veiling te annuleren. Er ligt namelijk, zo is het verhaal, een onderhandse bieding van 300.000 euro én de betalingsachterstand kan op 2.700 euro na worden terugbetaald. Toch gaat de veiling door. De notaris laat weten dat er een bod van 212.000 euro is uitgebracht en dat er een restschuld van 152.066 euro overblijft.
De huiseigenaar beklaagt zich bij Kifid dat de bank haar zorgplicht heeft geschonden. Hij heeft voortdurend met de bank gecommuniceerd zegt hij en is nu toch zijn pand kwijt. Dat treft hem in emotioneel, sociaal en economisch opzicht zwaar. Hij heeft geen woonruimte, maar verblijft bij familie. Hij verwijt de bank dat er geen regulier onderhands verkooptraject is opgestart, maar dat direct tot een veiling is overgegaan met als gevolg een restschuld die volgens hem in geen verhouding staat tot de achterstand in de maandelijkse betalingen.
De Geschillencommissie stelt vast dat de bank geen misbruik heeft gemaakt van het recht op parate executie. Parate executie houdt in dat een geldverstrekker tot executieverkoop over mag gaan zonder tussenkomst van een rechter. Het feit dat de huiseigenaar met een grote restschuld is achtergebleven, leidt niet automatisch tot de conclusie dat de bank de bevoegdheid om het pand te verkopen op een onredelijke manier heeft ingezet.
De geldverstrekker mag geen misbruik maken van de bevoegdheid om een pand te verkopen. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer een huiseigenaar door de verkoop in een noodsituatie terechtkomt. Zo’n situatie ziet de Geschillencommissie in deze zaak niet: op basis van de stukken in het klachtdossier is niet vast te stellen dat er voor de man vanwege de executieverkoop geen woonruimte beschikbaar zou zijn.
Rest nog het verwijt dat de bank geen regulier verkooptraject is opgestart, maar over is gegaan tot een executieverkoop. Ook dat valt de bank niet te verwijten vindt de Geschillencommissie. Vanaf 2011 heeft de bank immers geprobeerd voor de betalingsachterstand een oplossing te vinden; zo is door de bank voorgesteld het pand onderhands te verkopen. De bank heeft zich dus wel degelijk ingespannen. Ook vraagt de Geschillencommissie zich af waarom het bod van drie ton dat net voor de veiling binnenkwam, niet tijdens de veiling is uitgebracht. Daarop komt geen antwoord. De conclusie is dat de belangenafweging in het voordeel van de bank uitvalt: de bank heeft zorgvuldig gehandeld bij het uitoefenen van het executierecht. (GC 2021-0140)
Een man heeft voor zijn woning een hypotheek van 285.000 euro afgesloten. Sinds september 2016 zijn er structurele betalingsproblemen. De huiseigenaar en de bank hebben herhaaldelijk contact over de betalingsachterstand via e-mail en telefoon. Tijdens die contactmomenten spreken ze meerdere malen over het verkopen van de woning met een notariële volmacht in plaats van een executieveiling. Zo’n volmacht houdt in dat de geldverstrekker de woning onderhands, dus op de reguliere manier via bijvoorbeeld een makelaar, verkoopt. Daarmee kan een executieveiling worden voorkomen en is een hogere verkoopopbrengst waarschijnlijk. Maar daarvoor is wel de medewerking van de huiseigenaar nodig. Die moet informatie aanleveren en meewerken aan de volmacht. Dat gebeurt niet. De huiseigenaar reageert niet op meerdere contactpogingen van de bank.
Uiteindelijk wordt de woning via een executieveiling verkocht. Dat levert 377.000 euro op. De consument richt zich tot Kifid en stelt dat de woning bij een onderhandse verkoop een bedrag van 617.000 euro had moeten opbrengen omdat de vraagprijs van een andere vergelijkbare woning in dezelfde straat 625.000 euro bedraagt. Ook zegt hij dat hij door een depressie niet in staat was om te reageren.
De Geschillencommissie stelt vast dat er sprake is geweest van een langdurige betalingsachterstand die is opgelopen tot 22.000 euro en dat de huiseigenaar de afspraken over die achterstand steeds niet nakwam. Ook heeft de huiseigenaar niet gereageerd op berichten van de bank, geen informatie over de woning aangeleverd en niet meegewerkt aan de onderhandse verkoop. De Geschillencommissie stelt dat de bank geen misbruik heeft gemaakt van de bevoegdheid de woning te verkopen. Dan nog de waarde van de woning. De woning is getaxeerd en heeft op de executieveiling die waarde ruimschoots opgebracht. Ook merkt de Geschillencommissie op dat de verwijzing van de consument naar de waarde van een nabijgelegen woning in dezelfde straat niet is onderbouwd. Op geen van de punten krijgt de huiseigenaar gelijk. (GC 2019-408)
Uitleg
Wanneer u de maandelijkse hypotheekbedragen niet betaalt en er een betalingsachterstand ontstaat, dan zal de geldverstrekker contact opnemen om in onderling overleg te bekijken of er een oplossing te vinden is, zoals bijvoorbeeld een betalingsregeling. Wanneer u die afspraken nauwgezet nakomt, kunt u een executieverkoop van uw woning voorkomen. Het is van belang dat u de geldverstrekker goed uitlegt hoe uw situatie in elkaar zit. U moet kunnen onderbouwen waarom u op korte termijn weer in staat zult zijn om aan uw verplichtingen te voldoen.
Geldverstrekkers gaan niet direct over tot de verkoop van de woning. De geldverstrekker zal eerst met de huiseigenaar in overleg treden. Doel van dat contact is te bekijken of het mogelijk is een redelijke en voor beide partijen acceptabele oplossing te vinden voor de problemen. Dit volgt uit de wet die voorschrijft dat de geldverstrekker de woning niet openbaar zal verkopen voordat overleg heeft plaatsgevonden of een poging daartoe is ondernomen. Deze verplichting geldt alleen niet wanneer het in redelijkheid niet van de geldverstrekker kan worden verwacht om te overleggen met de consument.
De geldverstrekker mag geen misbruik maken van het recht op gedwongen verkoop, zogenoemde ‘parate executie’. Van misbruik kan sprake zijn als de geldverstrekker, mede gelet op de belangen van consument die door de executie worden geschaad, geen ‘redelijk te respecteren belang’ bij de parate executie heeft. Van misbruik is ook sprake wanneer door de verkoop voor de huiseigenaar een noodsituatie ontstaat. Bijvoorbeeld als blijkt dat er geen woonruimte voor hem of haar beschikbaar is. In de praktijk komt misbruik van parate executie niet vaak voor.
Wanneer de geldverstrekker met u in overleg gaat over de betalingsachterstanden, wordt in de praktijk vaak aan u gevraagd de woning te koop te zetten (onderhandse verkoop) of een notariële volmacht af te geven zodat de geldverstrekker kan overgaan tot onderhandse verkoop. Dit levert over het algemeen een aanzienlijk hogere verkoopprijs op dan een executieverkoop. De woning kan dus door uzelf in de markt worden gezet, of de geldverstrekker kan u vragen om een machtiging. In beide gevallen wordt een executieveiling voorkomen en vindt de verkoop formeel gezien op vrijwillige basis plaats, hoewel dat voor u als consument anders kan voelen.
Als de opbrengst van de woning onvoldoende is om de hypotheek af te lossen, dan moet de geldverstrekker met u afspraken maken over een betalingsregeling om de restschuld te betalen.
De zorgplicht van de geldverstrekker houdt onder meer in dat deze zorgvuldig omgaat met uw belangen als huiseigenaar en schadebeperkend tegenover u optreedt. Het ligt aan de omstandigheden van het geval hoe ver de geldverstrekker moet gaan om de schade te beperken.
In het verleden stonden veel woningen ‘onder water’. Dat betekent dat de uitstaande hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde en er bij verkoop een restschuld overblijft. In een vaak genoemde rechtszaak uit 2013 heeft de rechter in Amsterdam geoordeeld dat in een tijd waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland, er meer coulance van de geldverstrekker mag worden verwacht. De geldverstrekker mocht in dat geval van de rechter niet tot gedwongen verkoop overgaan, omdat zij tot het uiterste diende te gaan om een regeling te treffen. Er moest alles aan gedaan zijn om een grote restschuld te voorkomen, voordat het middel van een openbare veiling gekozen zou worden. De Geschillencommissie van Kifid gaat hier als volgt mee om: wanneer een geldverstrekker niet tot het uiterste gaat om woningverlies of restschuld te voorkomen, betekent dat niet meteen dat de geldverstrekker misbruik maakt van het executierecht. Wel vormt die omstandigheid van woningverlies of restschuld een onderdeel van de belangenafweging die Kifid maakt. Daarbij wordt bijvoorbeeld ook meegewogen of de consument gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een onderhandse verkoop te starten en zo de kans op een hogere verkoopopbrengst te vergroten.
Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en raakt u in betalingsproblemen door een scheiding, overlijden, niet-verwijtbare werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, dan bieden veel geldverstrekkers in samenwerking met NHG oplossingen aan waardoor de hypotheeklasten weer betaalbaar worden en de woning behouden kan blijven. Ook kan NHG een eventuele restschuld bij niet-vrijwillige verkoop opvangen, bijvoorbeeld door kwijtschelding.
Tips
- Wanneer uw financiële situatie wijzigt, bijvoorbeeld door werkloosheid of een echtscheiding, en u verwacht in de toekomst de maandlasten van de hypotheek niet meer te kunnen betalen, wacht dan niet totdat er daadwerkelijk een achterstand in de maandbetalingen ontstaat. Het is goed om snel in actie te komen. Neem direct contact op met uw geldverstrekker en leg de situatie uit. Bespreek met uw geldverstrekker de mogelijkheden.
- Soms is het mogelijk om de hypotheekvorm aan te passen met lagere maandlasten als gevolg of om een rentepauze in te lassen. Blijf in alle gevallen in contact met de geldverstrekker. Ook de hypotheekadviseur kan u hiermee helpen.
- Wanneer een woning geveild wordt op een executieveiling, zal de prijs doorgaans (veel) lager liggen dan de prijs die met een reguliere onderhandse verkoop kan worden bereikt. In de regel zal de geldverstrekker in eerste instantie voorstellen dat u de woning zelf in de markt zet of dat u een volmacht tekent zodat de bank dit voor u kan doen. Maak daar gebruik van.
Meer informatie over dit onderwerp
Verschillende organisaties geven op hun website praktische tips en oplossingsmogelijkheden als u problemen heeft met betaling van uw hypotheek:
- AFM: Betalingsachterstand | Betalingsrisico’s van hypotheken | AFM Consumenten
- Vereniging Eigen Huis : Werkloos of arbeidsongeschikt (eigenhuis.nl)
- Het Juridisch Loket: Ik kan de hypotheek niet betalen, wat nu? | Het Juridisch Loket
Voor mensen met beginnende financiële problemen geeft NIBUD praktische tips en tools om zelf een oplossing uit te werken op Zelfjeschuldenregelen.nl
Europese Hypothekenrichtlijn (geldig sinds 14 juli 2016) De Autoriteit Financiële Markten over de betekenis van deze richtlijn: ‘Soms kan een executieverkoop (gedwongen verkoop van het huis) niet voorkomen worden. Het is belangrijk dat de geldverstrekker dan wel probeert om een goede prijs voor jouw huis te krijgen. Als de opbrengst van het huis onvoldoende is om de hypotheek af te lossen, dan moet de aanbieder met jou een afbetalingsregeling treffen om het resterende bedrag te betalen.’
Leden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars onderschrijven de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Een groot deel van de bepalingen uit deze Gedragscode is verankerd in wetgeving, zoals het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo) en in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.
CvB 2014-006 (en bijbehorende uitspraak GC 2013-236)
GC 2021-0462
GC 2021-0140
GC 2019-075
GC 2018-328
De informatie in dit Kennisdocument is bedoeld om u inzicht en achtergrond te geven in de manier waarop Kifid met klachten over een bepaald onderwerp omgaat. Dit kan u helpen bij de voorbereiding van uw eigen zaak. Uiteraard is elke situatie anders. In uw klachtzaak kan een omstandigheid spelen die wij hier niet hebben genoemd.
