Kifid: nieuwe hypotheekakte bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor rekening bank

Wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht mag een bank een nieuwe hypotheekakte verlangen. Het is echter onredelijk om de kosten van de nieuwe hypotheekakte bij de consument neer te leggen. Naar de huidige inzichten lijkt het risico dat de zekerheidspositie van de bank in gevaar komt bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht miniem. Dit blijkt uit een vandaag gepubliceerde uitspraak van de Geschillencommissie van Kifid. De bank dient de gemaakte kosten voor een nieuwe hypotheekakte van meer dan 1.000 euro aan de consument te vergoeden.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij de Rabobank. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. In 2020 heeft de gemeente Amsterdam de woningeigenaar de mogelijkheid geboden om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staan de erfpachtkosten, de zogenoemde erfpachtcanon, voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. Vanwege de overstap naar eeuwigdurende erfpacht eist de bank een nieuwe hypotheekakte. De bank is van mening dat een nieuwe hypotheekakte nodig is om haar zekerheden te behouden. De man vindt voor deze overstap een nieuwe hypotheekakte overbodig en vindt het niet redelijk dat hij de kosten hiervan moet betalen.

Voldoende zekerheid en miniem risico
De hoofdvraag waar de Geschillencommissie zich in deze klachtzaak over moet buigen is: Mag de bank van de consument verlangen dat hij de kosten draagt voor een nieuwe hypotheekakte vanwege de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht? Volgens de bankvoorwaarden die voor deze hypotheek gelden, mag de bank van de consument verlangen om voldoende zekerheid te geven voor zijn hypotheek. Daartegenover staat dat op dit moment het risico voor de bank miniem is dat haar hypotheekrecht in gevaar komt door de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, zo blijkt uit de uitspraak. Dat het risico miniem is vindt steun in de wet en de opvattingen van twee gezaghebbende auteurs over de goederenrechtelijke gevolgen van de overstapregeling bij Amsterdamse erfpacht, waar de consument zich op beroept.

Kosten nieuwe hypotheekakte voor de bank
Gegeven de hiervoor genoemde omstandigheden is het onredelijk om te verlangen dat de consument de kosten draagt voor een nieuwe hypotheekakte. Het risico dat de bank bij de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht loopt is immers klein. Het is voortschrijdend inzicht en de uitvoerige onderbouwing van de consument, die maken dat de Geschillencommissie in deze klachtzaak tot een ander oordeel komt dan in eerdere uitspraken (GC 2020-586 en GC 2020-1004). De bank moet de voor de nieuwe hypotheekakte gemaakte kosten volledig vergoeden aan de consument.

De uitspraak (GC 2022-0192 en bijbehorende hersteluitspraak GC 2022-0306) in deze klacht van een consument tegen Rabobank is bindend. Inmiddels heeft de bank laten weten tegen deze uitspraak in beroep te gaan bij Kifid. Dit kan ertoe leiden dat Kifid soortgelijke klachten over kosten voor een hypotheekakte vanwege de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht zal aanhouden, totdat de Commissie van Beroep hierover heeft geoordeeld.